분양가 상한제와 향후 부동산 시장 전망

안녕하세요 위키드 스마트입니다. 

 

요새 부동산 시장의 향후 전망에 대해 난리죠? 분양가 상한제도 공표되었구요. 

이에 대한 저의 의견 적어봅니다. 

 

# 분양가 상한제란 무엇인가? 

분양가 상한제로 인한 영향을 논하자면, 먼저 분양가 상한제가 뭔지부터 알아야겠죠? 

분양가는 건축비 + 택지비 + 가산비 로 구성되는데, 

건설사들은 아파트 분양 원가를 공개하기 지극히 꺼려합니다. 

왜냐? 여지껏 원가보다 엄청나게 부풀려서 책정했기 때문입니다. 

건설회사 다녀본 사람이라면 누구나 다 아실 겁니다. 

건축비, 택지비, 가산비로 구성되는 항목 중, 

건축비는 아주 엿장수 마음대로죠. 택지비도 마찬가지입니다. 

따라서, 정부에서 발표하는 분양가 상한제는

이 건축비를 기본형 건축비로 책정하고, 택지비도 감정평가를 통해 정하고, 건설사의 적정 이윤만 보태, 

분양가의 상한액을 정해놓은 것입니다. 

 

 

택지비도 정부가 정하는 금액이기 때문에, 아주 강력한 집값 억제정책이죠. 

 

#분양가 상한제 그럼 영향은? 

혹시 모르시는 분들이 있을까봐 그러는데, 이 제도는 이번에 갑자기 처음 시행된 제도가 아닙니다. 

1977년 처음 도입되어, 2007년에 지금처럼 민간택지로 확대 적용되었었죠. 

모두 아시겠지만, 2015년전까지는 집값이 이렇게 폭등하지 않았던 것을 기억하실 겁니다. 

 

2008년 1월에 전면시행한 이후로 2014년 12월 민간 분양가상한제를 폐지하기 전까지는 

집값이 아주 안정화되었었죠. 

그러나 박근혜 정부에서 이 분양가 상한제를 폐지하고, 이에 대출규제까지 풀어 부동산 투기를 조장하면서, 집값은

우리의 급여 상승폭으로는 도저히 따라잡을 수 없는 투기시장으로 변했습니다. 

 

역으로 말하자면, 이전에 분양가 상한제가 시행되던 시기에는 집값이 잡혔었다는 것입니다. 

 

일각에서 공급부족으로 집값 상승이 된다고 주장하는 사람들이 있으나, 

건설사들이 집을 안지으면, 매출을 올려야하는 기업인데, 매출 감소를 어떻게 매꾼다는 말입니까? 

현재 일부 지역에서 잠깐 오르는 것은 제도 본격적인 시행전에 나올 수 있는 일종의 반발심리들이라 보여집니다. 

 

일단 기존 집값보다 최소한 30%이상 싼 새 아파트들이 나오게 되는데, 

그러면 목동이나 강남의 40년가까이 된 값비싼 아파트들을 어느 누가 미쳤다고 살까요? 

여러분이라면, 16억 40년된 헌집과, 10.2억 새집 둘 중에 뭘 사시겠습니까? 

이전에라면 재건축되리란 기대감에 살 수 있었겠지만, 분양가상한제 이후론 재건축에 대한 매력이 사라진 마당에, 

제정신이라면 헌집을 사진 않겠죠. 

 

자연스레 기존의 주택에 대한 매수 수요가 줄게 되고, 

집값 뻥튀기로 올려놓았던 매도자들은 집값을 내리게 되어 있습니다. 

이 분양가 상한제가 단순하게 1~2년 진행되는 제도가 아니라, 정권이 바뀌지 않는 한, 최소 7~8년 지속되는 제도이기 때문이죠. 

돈이 있는 사람은 버티겠지만, 돈이 모자른 사람들, 즉 빚내서, 갭투자했던 사람들은 보유세 증가에, 양도세 폭탄에, 

본인들이 가진 물량들을 내놓을 수밖에 없습니다. 

 

즉, 물량이 쏟아져 나오면서, 가격 폭락이 시작되는거죠. 

지금 집사지 마시고, 길게 보시길 바랍니다. 

그리고 열심히 저축하셔서 현금 모아놓으시길 바랍니다. 

길게는 향후 1년간은 집값이 소폭 상승할 수도 있습니다. 그러나, 2~3년이 지난 시점부터는 

가격 폭락시작하며, 4~5년 되는 시점에서는 현재보다 훨~~~~~씬 저렴한, 20~30% 할인된 집들이 수두록 할겁니다. 

즉, 현재 10억짜리 아파트, 7억이면 산다는 거죠. 

그리고, 분양 노리십시오. 가격 뻥튀기된 헌집말고, 새 집 사시길 바랍니다.