"1주택자, 신규 대출 되나"..명쾌한 9·13 부동산 대출제도 정리

9·13 부동산 대책에는 복잡한 대출 규제가 담겨있다. 핵심은 크게 두가지이다. 이미 주택을 소유한 사람의 경우 규제 지역 내 추가로 주택담보 대출을 받지 못하도록 했다는 점과 또다른 하나는 그동안 공공기관 보증으로 낮은 금리로 누구나 전세대출을 받았으나 여기에 소득 제한을 두겠다는 방침이다. 발표 이후 16일 ‘내 집 키우기’ 일환으로 일시적으로 2주택자가 되는 경우, 생활안정자금 대출, 전세만기 연장 등의 문의가 잇따르고 있다. 금융위원회의 설명에 따라 주택 소유 가구별 예외 사례를 알아본다.

■무주택 가구

-현재 주택을 갖고 있지 않은 사람은 이번 대책과 전혀 관계 없나.

“아니다. 규제지역에서 공시가격 9억원을 초과하는 주택(시가 약 13억원)을 구입할 때는 실거주 목적이어야만 주택담보대출을 받을 수 있다. 무주택 세대가 고가 주택을 구입하면 2년 이내 전입하면 예외적으로 허용한다.”

-무주택자의 전세대출 공적 보증 상품은 소득과 관계없이 이용할 수 있나.

“그렇다. 전세대출의 공적 보증 상품에서 무주택자는 소득 제한을 두지 않기로 했다. 다만 원래도 주택금융공사의 보증상품은 수도권 주택의 경우 전세보증금이 5억원(지방 3억원)을 넘지 않아야 나왔다. 전세보증금이 5억원이 넘는다면 예전에도 주금공의 보증 대출을 이용할 수 없었다.”

■1주택자

-1주택자이지만 다른 집에 전세로 살고 있다. 부부 합산 소득이 1억원이 넘는다. 기존 전세자금대출 만기가 다가오는데 이제 전세대출이 막히는 건가.

“그렇지 않다. 1주택이고 연소득이 1억원이 넘는 가구라도 같은 집에서 전세를 연장한다면 주택금융공사와 주택도시보증공사의 보증을 계속 받을 수 있다. 그러나 다른 집으로 이사 가서 신규 전세대출을 받으려고 한다면 그때는 공적 보증을 받을 수 없다. 무조건 전세대출이 막히는 건 아니다. 금리가 공적보증보다 0.5% 가량 높기는 하지만 서울보증보험을 이용하면 된다.”

-서울 1주택자인데 두번째 집을 살 때 실수요 목적으로 인정되는 조건은? 예를 들어 서울에 강북구에 거주하는 1주택자인데 평수를 늘릴 생각으로 서울 성동구 아파트의 분양권을 갖고 있다. 현재 중도금 대출을 입주 시점에 잔금대출로 승계할 수 있나.

“서울 지역에서 1주택자 소유자의 추가 주택담보대출은 원칙적으로 금지된다. 하지만 1주택자라도 이사나 결혼, 1년 이상 질병 치료, 학교폭력 등의 사유로 2년 내 기존 주택을 팔겠다고 약속을 한다면 대출을 받을 수 있다. 중도금 대출도 잔금대출로 승계할 수 있다. 이 약속을 지키지 않으면 대출은 회수되고 주택 관련 대출이 3년간 제한된다.”

-1주택자가 대출을 받아 2주택자가 되는 길이 아예 없는건가. 서울에도 집이 있고 세종시로 직장이 이전하는데 세종에서도 대출을 받아 집을 살 수는 없나.

“실수요자 보호 방안으로 신규 주택으로 전입을 증명하면 기존의 주택 보유를 인정한다. 부모와 같이 살다가 무주택자 자녀가 분가하거나 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인 집 근처로 전입시켜 모시려 하는 경우 신규 주택대출을 받아 2주택을 유지할 수 있다. 또 하나 예외사례는 직장 문제다. 사례처럼 서울에서 1주택자가 실제로 세종시에서 근무를 한다는 점을 입증한다면 공시가격 9억원 이하의 집인 경우는 대출이 가능하다. 전기요금·수도요금·아파트관리비 등이 실제로 자신의 통장에서 빠져나간다는 것을 증명하면 된다.”

■2주택자

-2주택자의 전세대출은 공적 보증을 이용할 수 없나.

“2주택자는 전세대출에서 공적 보증을 받을 수 없다. 그러나 기존 1주택을 2년 이내에 처분한다는 약속을 하면 예외적으로 1번만 전세대출 연장을 허용한다. 향후 서울보증보험처럼 민간보증 전세대출 상품에서도 다주택자 제한이 생길 가능성이 높다.”

-2주택자인데 생활안정자금 목적의 대출은 가능한가.

“2주택자 이상 보유 세대가 신규 주택 구입시 주택담보대출은 금지되지만 건물 1채당 1억원 한도로 생활안정자금 대출은 허용된다.”

■공통사항

-이번 대출 규제책은 전국에 적용되나?

“아니다. 2주택 이상 보유세대에는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출 금지, 1주택세대 주택담보대출 금지·예외 허용 등 주택을 새로 구입할 때 대출 제도는 ‘투기지역’, ‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’에만 적용된다. 이 지역에 있는 주택을 신규로 산다면 규제 적용을 받는다. 현재 투기지역은 서울 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·강서·양천·영등포·노원·종로·동대문·동작·중구와 세종시이며, 투기과열지구는 서울 전역, 경기 과천, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 세종, 대구 수성구이다. 조정대상지역은 서울 전역, 부산 6개구(해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구), 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 세종시이다.”

-급히 의료비가 필요할 때 등 집 담보로 한 생활안정자금 대출도 규제 지역에서만 해당되나?

“아니다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출 기준 강화는 지역 구분 없이 전국에 적용된다. 1주택을 가진 사람이 집을 담보로 생활안정자금을 대출 받을 때는 기존 규제지역별 LTV·DTI 규제가 그대로 적용된다. 투기과열지구·투기지역에는 LTV·DTI를 각각 40%, 조정대상지역에는 LTV 60% DTI 50%, 조정대상지역 외 수도권에는 LTV 70% DTI 60% 규제를 적용한다. 2주택 이상 다주택 보유자는 LTV·DTI 비율이 10%포인트씩 깎인다. 그러나 연간 대출한도는 1채당 1억원까지로 제한한다. 생활안정자금이 주택구입 목적으로 유용하지 못하도록 대출 받을 동안 주택을 추가 구입하지 않겠다고 약정을 체결해야 하고 3개월마다 주택 보유 여부를 확인받아야 한다.”

-정부 발표 자료에 나온 실수요자 예외 사유에 해당하지는 않는 사례는 무조건 대출 금지인가.

“그렇지 않다. ‘유사한 사유로 명백히 입증’되는 경우 금융회사의 여신심사위원회 승인을 통해 실수요가 인정된다.”

끝